REITs限售份额解禁 短期波动不改长期投资价值

2022-06-23 18:13

REITS上市一周年,今日首批9只公募REITs迎来了限售解禁。6月21日开盘,9只REITs商品价格在开盘后出现短暂下跌后逐步企稳。截止解禁首日收盘,4只REITs收涨,5只下跌,涨跌幅在-1.4%至1%之间,表现较为平稳。怎么样看待REITs这波解禁及以后的投资价值?

前期市场对于REITs初次解禁的悲观预期主要因为限售份额解禁带来的流通盘规模增加,加上前期公募REITs商品遭到热捧,二级市场溢价较高,导致部分投资者因止盈和净值管理需要进行抛售。

具体来看,第一,首批解禁规模占首批9单项目总规模的32%,占首批项目流通盘规模的108%,也就是说,供给增加导致二级市场价格承压。

第二,部分战配限售投资者可能在解禁后出于止盈、净值管理等目的选择减持,前期盈利更高与相对估值更高的项目二级市场波动更大。

第三,此前公募REITs呈现高溢价,一定量上偏离了实质价值。现在,国内公募REITs市场进步时间较短,在多数机构投资者持仓下,流通盘的占比不高,较少的流动性就致使公募REITs的二级市场定价并不充分,在少量资金推进下,买卖价格并不可以真实反应价值的增加。策略投资者份额解禁后,流通份额中机构投资者占比提升将使得价格波动趋于理性。流通份额的增加也将减少短期资金对于价格的影响。同时,部分个人投资者对于REITs的投资逻辑尚不明确,存在部分不理性追涨的状况。除此之外,REITs换手率明显高于国外REITs,可能有两个缘由:一是国内REITs供给尚稀缺且流通盘少;二是做市商业机会制。高换手率也在一定量上支撑了价格的上涨。

解禁首日整体成交量和换手率平稳,当日REITs市场总成交量整体与近3个月的日均成交量基本持平,并未出现显著放量,可见首日减持重压较低,策略投资者常见处于观望状况,解禁带来的抛压对其价格影响较为有限。从中长期来看,短期波动不改变REITs长期投资价值,随着着REITs市场扩容和解禁影响的消化,REITs市场表现有望向好。

此次限售份额解禁后的价格波动,提醒着投资者正确看待公募REITs的投资价值。解禁后流通盘虽然增加了,但实则解禁后现在REITs总流通市值仍然不大。而伴随市场逐步消化减持动作,使得REITs商品的二级市场价格回归理性。从根本上看,REITs商品的定价核心在于底层资产的中长期价值,投资者可以通过公募REITs用小资金参与大型基建项目,推荐国家经济高水平进步的红利。

底层资产价值怎么样衡量?这就要回到公募REITs底层标的是什么,REITs主要投资于能产生稳定现金流的工业园区、高速公路与污水处置厂等基础设施项目,监管规定其年末分红金额不能低于基金年度可供分配金额的90%。

除此之外,公募REITs作为风险收益特点介于股票、债券之间的新产品类资产,是资产配置、组合管理的要紧资产。譬如在今年权益市场相对不好是那一年的,REITs商品展示出了和股票、债券不同的收益特质,底层资产支撑其内在价值使其拥有肯定的抗跌性。这种资产,是平滑组合波动较好的选择之一。

在价格短期波动的表象下,实则公募REITs的限售份额解禁带来了好的流动性,机构投资者的占比也会有所提高,二级市场的买卖价格也将更趋向于“价值回归”。REITs上市一周年,各商品的运营数据和二级市场均表现相对稳健,使得REITs一直维持肯定的市场热度和影响力。受益于配套规范规则逐步健全优化,将来将迎来国内公募REITs市场扩容,底层资产种类日渐丰富,不断促进REITs行业良性进步。投资者应在审慎的基础上,从长期资产配置的角度,考虑自己资金期限,风险收益需要等原因,理性的对公募REITs进行投资。

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